相続登記はなぜ必要か～遺言があっても安心できない理由～

「遺言書で不動産の行き先を決めてあるから大丈夫」、そう思っている方も少なくありません。しかし現行の法制度では、遺言があっても登記をしなければ不動産の権利を守りきれない場合があります。

相続登記は法的義務でもありますが、そのほかにも登記を行うべき理由があるのです。

そもそも相続登記とは何か

相続登記とは、亡くなった方（「被相続人」と呼ぶ）の名義になっている不動産を相続人の名義に変更する手続きのことです。

法務局に申請し、登記簿の所有者欄を書き換えることで、「この不動産は自分のものである」と公的に示せるようになります。

売買で不動産を取得した場合も、登記をしていないとその所有権を第三者に対して対抗できない仕組みになっています。
逆にいえば、正当に相続で得た物件であっても、登記をしていないと法律上の第三者から「本当にあなたの不動産ですか？」と主張されたとき法的に対抗する手段を欠くことになります。

遺言書があっても登記しないと権利を失うことがある

遺言書による指定は基本的に遺産分割協議より優先され、法定相続分を超えてでも遺産を譲り渡すことができます。

このような法的拘束力を持つ遺言書ですが、常に「遺言書に記載があるから所有権を第三者に対抗できる」ということにはなりません。

たとえ遺言内容に従い遺贈された不動産であっても、その取得を第三者に対抗するためには登記をしておく必要があります。

登記をしないとどんなことが起きるのか

たとえば、父親が「自宅の土地建物はすべて長男に相続させる」という遺言を残して亡くなったとします。財産は自宅しか残っていないものとし、相続人は長男と次男の2人とします。

このとき長男の法定相続分は1/2ですので、遺言によって法定相続分を超えた残りの1/2の部分も取得することになります。

しかし長男が相続登記を済ませないうちに、借金をしている次男の債権者が次男の相続分（1/2）について強制執行等の手続きをとった場合、長男が遺言を根拠に「自宅のすべてが自分のものだ」と主張しても、法的に認められないおそれがあります。

せっかく遺言で「すべて長男に」と書かれていても、登記をしていなかったために自宅の半分を失うおそれがあるのです。

その他相続登記を行うべき理由

「自身の土地や建物を守る」ということのほかにも登記を行うべき理由がいくつかあります。これらの点も踏まえて忘れずに相続登記を済ませましょう。手続きに関しては司法書士がサポート可能です。

相続登記は法律上しないといけない手続きでもある

相続登記は法律上の義務です。相続により不動産の所有権を取得した相続人は、その取得を知った日から原則3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なくこれを怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

上述の「所有権を守るため」という点のほか、「過料を科されないようにするため」という点も、相続登記を行うべき理由の一つといえるでしょう。

不動産の管理や処分が難しくなる

ほかにも、登記がされていないことによって「あとあと相続不動産を処分したくなっても売れない」「所有者が亡くなるとその後の相続手続きが複雑化する」などの問題が発生してしまいます。

名義人が被相続人のままだと買手がつきにくく、実際に所有権移転や担保設定の登記を行うためには、結局相続登記を先に済ませる必要があります。

また、未登記のままさらに相続が発生すると関係者がねずみ算式に増えてしまいます。関係性の薄い親族同士が関係者として現れることで話し合い自体が困難になり、不動産に関しての意思決定も難しくなってしまうでしょう。

相続不動産を調べる新制度も要チェック

相続登記を進める前提として、まずは「亡くなった方がどこにどんな不動産を持っていたか」を正確に把握しなくてはなりません。自宅は把握できていても、遠方の土地や共有持分の存在を見落とすケースがあります。

この問題に対応するため、2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。

法務局に請求すれば、特定の人物が所有者として登記されている全国の不動産を一覧にした証明書を取得できるという仕組みです。登記漏れを防ぐ手段として有用な手段となるでしょう。

ただし、登記簿上の氏名・住所と請求時の検索条件が一致する不動産だけが抽出される点には注意が必要です。住所変更登記がされていない不動産は結果に含まれないことがあるため、固定資産税の通知書や権利証なども併せて確認しておくことをおすすめします。