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不動産の相続登記(名義変更)はすぐにしないといけないのか?

不動産の相続登記(名義変更)とは

相続により財産を取得したときには、その財産に名義の登録制度があるものであれば、被相続人名義のものを相続人名義に変更する手続きを行う必要があります。この手続きを相続手続きといいます。
預貯金通帳や不動産、自動車、株式等です。

不動産を相続した場合には、法務局の不動産の登記記録の名義を被相続人から相続人に変更する必要があります。そのために、相続を原因とした登記申請手続きを行うことになります。
相続登記とは、相続を原因とする所有権等の移転登記のことです。

相続登記をする意味?

法律上、相続登記をしなければならないという義務はありません。
しかし、不動産については、登記をすれば、第三者に対して対抗力をつけることができるというメリットがあります。
相続登記については、自分の法定相続分については対抗力という問題は発生しません。登記がなくても第三者に対抗できます。
しかし、遺産分割協議で法定相続分以上の持分を取得した場合を想定してみてください。法定相続分を超える部分については、第三者との間で対抗関係の問題になります。

例えば、父Aが死亡し、相続人が妻Bと長男C、長女Dでした。
BCD間で遺産分割協議を行い、CがA名義になっている土地を取得することになりました。
Cがすぐに相続登記をすればよかったのですが、放置していました。
そうこうしているうちにDの生活状況が悪化して、Dはお金が欲しい状況になりました。そこでDは、土地の名義がAのままであることをいいことに、法定相続分でのBCD共有名義の相続登記をし、金融業者Yからお金を借り、自己の持分について担保提供し抵当権設定の登記をしたのです。
この場合Bは、遺産分割協議で自分が土地全部を取得していたことを金融業者Yに対抗できるでだろうか?

結論からいうとCは、他の相続人であるBやDに対しては、土地全部が自分のものだと言えますが、D持分について設定された金融業者Yに対しては、自分の土地だから抵当権を抹消しろとはいえません。
金融業者YがDの法定相続分であるD持分の所有権がCにないことを争ってくるわけではありません。所有権と抵当権は、相容れます。しかし、Cが相続によって取得した土地には一部に抵当権の負担の付いた状態になります。これは、先に登記を備えた抵当権には対抗できないということです。

これは、Dが自己の持分だけを第三者Zに売却した場合でも同じです。この場合は、所有権は相容れないので、Dの法定相続分の4分の1については、Cは取得できなくなります。Cは、土地の4分の3の持分しか取得できないことになります。
遺産分割協議をして土地全部をCのものにするという話し合いがまとまっても、保護されるのは自分の法定相続分だけです。
普通に考えれば持分だけではあまり意味がなく、担保価値もなければ、持分だけを買ってくれる方はなかなかいないものです。しかし、世の中には、そういう案件でも仕事にしている業者がいますので注意が必要です。
街金(街の金融屋)は、不動産の持分に担保設定してお金を貸すところもあります。
最近、「不動産の持分買います」という怪しげな買取業者の広告を目にします。こんなもの売れないだろと思いますが、最終的には他の共有者がお金を払うことを見込んでの商売だと思われます。
対抗関係の問題になると、登記していないと負けますのでご注意ください。

第三者の対抗要件とは

上で、具体例を交えて対抗関係の話をさせていただきましたが、不動産の物権変動では大切な部分ですので、改めて条文を用いて説明します
以下の条文をご覧ください。

民法177条 (不動産に関する物権の変動の対抗要件) 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成16年法律第123号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

これは、不動産に関する条文の中でも非常に重要な条文です。
不動産を取得したら登記(名義変更)をしなければならないといわれることの意味は、この条文にあるのです。
ここでいう「対抗」とは、効力が生じた法律関係を主張することです。
例えば、売買という原因によって所有権が移転して、買主である自分に所有権があることを主張することです。
「第三者に対抗できる」ということは、当事者間で生じた法律関係の成立を第三者に主張できるという意味であり、「第三者に対抗できない」ということは、当事者間で生じた法律関係の成立を第三者に主張できないという意味です。
民法177条は、第三者に法律関係を主張するためには登記をしてくださいといっています。
そして、先に登記をした方が優先されます。
登記を備えると対抗力をもつことになります。
これはきちんと権利を持っている人から権利を取得した者が複数いる場合、それらの者の間では、先に登記をした方が勝つというのが「対抗力」の話です。

不動産登記には公信力がない

登記の対抗力のお話をしましたが、ついでに公信力についてのお話もしておきます。

例えば、次のような事例を考えてみてください。

父Aが死亡し、相続人が妻B、子Cでした。
A所有の土地を共同相続するはずだったのに、CがBに内緒でAの土地をCの単有名義にして、勝手にYに売却してしいました。
この場合BはYに対抗できるのだろうか?

結論からいいますと、Bは、自分の持分全部について、登記がなくてもYに対抗できます。
つまり、登記がなくても、BはYに対して自分の持分については、「返せ!」と主張できます。
なぜなら、Aが死亡した時点で、その土地は法定相続分に従って相続人B、Cに所有権が移ります。それを、Cが勝手にBの持分まで自分のものとして相続登記をしたということは、Bの持分について、Cは無権利者ということです。
つまり、無権利者から購入したYもBの持分については無権利者ということです。ですから、Y名義の登記が完了していても、YはBに対抗できないということになります。
先に登記を備えた方が勝ちという関係ではありません。
上で説明した対抗力との違いがわかりますでしょうか?ややこしいです。

「権利がある」ということを信じて法律関係をもった人を保護する力のことを「公信力」といいます。
Cが土地をC単有名義に相続登記をすることによって、Bの持分についても権利をもっているような外観を作ってしまいますが、ないものはないのです。無から有になることはありません。
もし仮に公信力が認められるということになると、Yは、無権利者であるCからBの持分についても権利を取得できるということになります。
不動産登記には、公信力がないのです。
登記を備えたからといって、Yが保護されることはありません。
しかし、このような不動産のトラブルで裁判になると弁護士費用もかかれば、時間もかかります。
どのような登記でも早くしておいた方が正解です。

不動産と比較して、動産(例:宝石)の取引には公信力が認められています。
驚きましたか?
権利があると信じて取引に入った買主を保護するために、無権利者(例:宝石の盗人)との取引であっても、買主に所有権の取得を認めます。
これを「即時取得」といいます。

相続登記はいつまでにしなければならないか

ここまでで、登記をしなければならないことはわかっていただけたと思います。
それも、早めに登記をしなければトラブルが発生する可能性がある。
では、いつまでに登記をしなければならないのでしょうか。
相続登記については法律上いつまでにしなければならないという期限はありません。
相続税の申告が、相続発生時から10ヵ月以内にしなければならないのと違うところです。

また、不動産所有者に毎年課される税金として固定資産税・都市計画税があります。これらの税金は、毎年1月1日現在の所有権登記名義人に対して請求されます。
相続登記をしなければ、役所は、相続によって所有者の変更があったことを把握できません。そうなると、固定資産税・都市計画税の納税通知書を今までどおり所有権登記名義人である故人宛に送られることになってしまいます。
その納税通知書に基づいて相続人がきちんと納税すれば相続登記をしていないことについて、国や地方公共団体から何かいわれることはありません。

しかし、国等との間で問題になることがないからといって、不動産の名義を故人のままにしておくのはよくありません。
相続人間で遺産分割協議をせずに放置しておくと、(上述の対抗関係の問題とは別の)大変なことになる可能性があります。
当初の相続人が亡くなり、新たな相続が発生することも当然考えられます。そうすると、遺産分割協議に参加させなければならない当事者がどんどん増えていくという事態が起こります。

また、仮に相続人間で遺産分割の内容の話し合いをしていたとしても、口約束にとどまり、きちんとした書類を整えていなければ、していないのとほぼ同じです。人の気持ちは変わりやすいものです。いざ、相続登記の手続きをしようと思ったときに、ずいぶん時間が経っており何の立証もできなければ意味がありません。
当初の相続人が亡くなり、その相続人が遺産分割協議の当事者になると、当事者が増えることもあります。そして当事者間の親族関係は次第に薄くなっていきます。
このような相続人間での話し合いになると、権利意識が非常に強くなり遺産分割協議が難航する傾向にあります。
よく言われてるのは、相続人当事者ではないにもかかわらず、当事者の配偶者やその兄弟が出しゃばってきたり、または裏で糸を引いていたりして話し合いがまとまりにくくなることもあります。
また、グローバル化された社会です。相続人のうちの誰かが海外に転勤ということもあれば、国際結婚をしてアメリカに移住ということもあります。海外在住の方が現れると、書類も海外のものが必要になり、非常に複雑になります。

ですから、できるだけ早く相続登記をすませることをお勧めします。

どうしても相続登記をしたくないという方のためにアドバイスをすれば、次のような状態で完全に書類が整っているのであれば、放置しておいても問題ないかもしれません。

  • 被相続人が遺言書を作成していれば、何年経過しようと遺言書の内容どおりに相続登記手続きはできます。
  • 相続人全員で遺産分割を行い遺産分割協議書を作成した場合も、何年経過しようとその遺産分割協議書で相続登記手続きはできます。
  • 一人っ子の場合。この場合は、戸籍謄本で相続関係を証明できるので問題はありません。ただし、被相続人の死亡時の住所を証する書面だけは早めに取得しておいてください。

このように、書類が完全に揃っていて、不動産を相続によって取得した人だけで登記申請手続きができる状態になっているのであれば、その後は多少放置しておいても問題ないかもしれません。

しかし、専門家から言わせていただければ、書類の不備というのがよくあるのです。
書類の内容がおかしかったり、内容に漏れがあったり、押印した印鑑の印影が鮮明でなく印鑑証明書と照合できないレベルだったり…。
あのとき司法書士に登記申請を依頼していれば、チェックしてもらって、すぐにその不備を修正できたのに…ということになりかねません。

また、意外と多いのが、遺産分割の話し合いだけしているケースです。
自分が長男で、実家を引き継げるのは他の相続人に了承してもらい決まっているけど、何もしていないケースです。ここで終わらせていると非常に怖いです。
このように遺産分割協議書を作成せずに放置した場合は、その後に二次相続が発生することもあり、新たに戸籍謄本を収集することが必要になります。そして、二次相続で新たに相続人になった方々にも了承していただき、署名押印をいただかなければなりません。かなりハードルが上がりると思ってください。

理想としては、被相続人の葬儀が終わってからある程度落ち着いた段階で、相続人らが集まれる法事の時期等に話し合いの機会をもつのがいいでしょう。
相続した不動産は、相続開始時には法定相続人全員の共有です。ですから、遺産分割協議を行って誰が相続するのかを決めることになります。通常は、遺産分割協議が終わってからその内容に基づいて相続登記の申請を行うことになります。

遺産分割を行う前でも、法定相続分に基づいて相続登記をすることはできます。
しかし、後日、遺産分割協議を行えば改めて登記をし直さなければなりません。余計な手間や費用をかけないためにも、遺産分割が終わってから相続登記をした方がいいと思います。
遺産分割協議がまとまったら速やかに相続登記手続きをすることをお勧めします。

また、同時に、預貯金口座や証券会社の預り口座等の名義変更手続も進めるのが効率的です。

遺産分割は、相続税の申告期限までに終わらせる

遺産分割にも法律上の期限はありません。
ただし、相続税の申告が必要なケースでは、相続税の申告までに遺産分割を終わらせた方がいいのです。相続税の申告期限は、相続開始を知ったときから10か月です。
相続税の申告期限までに遺産分割ができなかった場合には、法定相続分で相続したものとして相続税の申告を行うことになります。
遺産分割未了で申告する場合には、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例等、有利になる特例を使うことができません。相続税の申告期限までに遺産分割を終わらせることで、相続税の節税ができるのです。

相続税の申告期限までに遺産分割が終わらない場合

相続税の申告期限までに遺産分割が終わりそうにない場合には、税務署に「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出してください。そして申告期限から3年以内に遺産分割をすれば、同様に特例の適用が受けられることになります。

ですから、遺産分割は遅くとも相続開始から3年10ヶ月以内にした方がよいことになります。相続登記の実質的な期限も同様に3年10ヶ月以内と考えておいた方がよいでしょう。

相続登記していない不動産に関するデメリット

相続した不動産をすぐに売却するつもりがない場合、費用をかけてまで相続登記する必要性を感じないかもしれません。
しかし、相続登記をしないまま放置した場合、次のような問題が起こる可能性があります。要注意です!!

1.相続登記に必要な書類が入手できなくなる

相続登記をする際には、被相続人の住民票(除票)または戸籍の附票が必要になります。 
亡くなった人の住民票の保存期間は5年です。また、戸籍が除籍や原戸籍になっている場合、附票の保存期間も5年です。
相続開始後5年以上経過してから相続登記をする場合には、「被相続人(亡くなった方)の最後の住所が登記簿上の住所と一致することを証明する書類」を入手できなくなります。
不動産の登記記録を見たことがある方はわかると思いますが、登記名義人の特定は、「住所と氏名」の2つの要素だけです。生年月日は載りません。山田太郎さんも鈴木一郎さんも日本に何百人いるかわかりません。被相続人と同じ名前の方も日本中に何人もいるでしょう。住所と氏名が一致して始めて、法務局は、登記記録の当事者だと特定できるのです。住所を証する書類が入手できなくなることは、登記上の本人特定という面で非常に痛いのです。よって、手続きがスムーズにできないことがあります。

2.次の相続(二次相続、三次相続)が発生する

遺産分割協議をしないでいる間に、相続人のうちの誰かが亡くなった場合、亡くなった相続人の更に相続人も含めて遺産分割協議を行わなければなりません。
相続に関与する人が増えると、手続きが複雑になるだけでなく、争いになる可能性も高くなります。要するに、ある相続人は、生前「相続はしなくていいよ。私はいらないよ。」と言っていたかもしれないけど、その方が亡くなりその相続人は「自分の相続分は欲しいです。」ということになる可能性はあります。
書類がないと何の証拠もないのと同じなのです。

例えば、父親が亡くなり、相続人が母親と長男・次男の3人で、相続財産は自宅のみの場合です。3人で話し合い、母親がその自宅を相続すればいいよという内容でまとまっていました。これは、実質的に遺産分割協議です。
すぐに遺産分割協議書を作成して、母親名義に相続登記をすれば問題ありませんでした。
しかし、何年も遺産分割協議書を作成しないで放っておいたら、長男が結婚した後に亡くなってしまったのです。この場合、長男のお嫁さんが自宅の相続権を持つことになってしまうのです。
良いお嫁さんで、母親が自宅を相続できるよう、長男の生前に話し合った遺産分割の内容で遺産分割協議書の作成に協力してくれれば問題ありません。しかし、「そんな遺産分割協議は、夫から聞いていない。何か証拠はありいますか?」と言われたら、打つ手なしですよね。そして、長男の法定相続分のお金を要求してくることも考えられます。

3.相続人が高齢になれば遺産分割協議がしにくくなる

相続人が高齢になると、認知症等によって判断能力が低下してしまうことがよくあります。判断能力が低下した方は、遺産分割協議に参加することができないので、成年後見人を選任することになります。
遺産分割協議や相続登記の前提として成年後見人選任の手続きをしなければならず、費用や時間がかかってしまいます。
また、もっと実質的な深い問題として、成年後見人が選任されると、その成年被後見人の取り分は法定相続分は確保されなければならくなります。成年後見人の仕事は、成年被後見人の財産を管理することで、それは財産を減らさないことに他なりません。
ですから、思ったような遺産分割の内容にすることができなくなります。

4.相続人が海外に移住した

すでに相続人のどなたかが海外で暮らしている場合はやむをえませんが、これから海外に転勤するとか、国際結婚して海外に移住するというような場合です。
グローバル化された社会ですから、海外での生活は珍しいことではありません。
海外在住の方がいる場合、相続登記の必要書類も海外の役所や公証人役場のものが必要になり、非常に複雑になります。また、署名や押印(印鑑制度のない国がほとんどです)してもらうため、書類のやり取りも大変です。
そうなる前に、遺産分割をして相続登記を終わらせましょう。

5.相続人の債権者が不動産の持分を差押えする可能性あり

相続人の中に借金をしている方がいる場合、その返済を滞納していると、債権者はその相続人の代わりに法定相続分で相続登記をすることができます。これを代位の登記といいます。そして、法定相続分で登記をして、その相続人の持分を差押えるのです。これは、先に説明した対抗関係の問題になり、債権者に負けてしまいます。
不動産の持分に差押えされると、借金を返さない限り、その差押さえを抹消してもらえす、売却ができなくなります。

相続した不動産を売却する場合の注意点

不動産売却の前提として相続登記が必要

不動産を売却するためには、自らが所有者として登記されていることが前提になります。
被相続人(亡くなった方)から不動産の買主に直接所有権移転登記をすることはできません。
相続した不動産を売却する場合、まず相続登記をして自分名義にしたうえで、売却手続きを行うことになります。

不動産がすぐに売れるかどうかわからないという心配から、買い手がついてから相続登記をしたいと考えるかもしれません。
しかし、一般的には売買契約をするときには相続登記が完了していなければなりません。
買主になってくれる方が引っ越しを急いでいる場合もあります。
相続登記をしていなかったことで、せっかくのいい話が流れる可能性もあります。
相続登記にはそれなりに時間がかかりますので、先に相続登記をしておいた方がスムーズなのです。

相続した不動産の売却は3年10か月以内がおすすめ

不動産を売却した場合には、売却代金から取得費・譲渡費用を差し引いた譲渡益(譲渡所得)に対して譲渡所得税が課税されます。
被相続人が昭和の高度経済成長以前から所有している不動産の場合、譲渡所得税の課税対象となるケースが多くなります。
譲渡所得税が発生する場合には、確定申告して納税を行わなければなりません。

相続税のかかるケースでは、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、相続税額の一部を取得費に加算し、譲渡益を抑えて節税することができます。
相続した不動産を売却する場合は、相続開始から3年10か月以内にすると節税になる可能性があります。

最後に

繰り返しになりますが、相続登記に期限はありません。
しかし、相続登記をしないまま放置しておくと、売却等のために登記をする必要性が生じたとき、スムーズに手続きできなくなってしまう恐れがありあります。
相続した不動産を売却する場合はもちろん、そのまま住み続ける場合でも、できるだけ早めに相続登記を完了させるようにしましょう。

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