不動産の名義変更手続き｜自分でできるケースとプロに任せるべきケース

財産の所有者が変わるとき、物によっては名義変更の手続きが必要です。土地や建物の名義人が変わるなら「登記」が必要で、登記の制度や手続きは専門性が高く法的な問題も絡んでくるため、登記制度に精通した司法書士に任せるのが一般的です。

しかし、ご自身で対応することも不可能ではありません。

名義変更が必要になる場面

不動産の名義変更、正式には「所有権移転登記」といいますが、これが必要になる場面はいくつかあります。

1つは「不動産を売買したとき」です。
売主から買主への名義変更が必要で、通常、売買代金の決済と同時に登記手続きを行います。

次に、「相続で不動産を取得したとき」にも被相続人から相続人への名義変更が必要です。
2024年には相続登記が義務化されており、相続を知ってから3年以内に申請しないと過料を科される可能性があります。

そのほか、「贈与で不動産を取得したとき」「離婚による財産分与で不動産を譲り受けたとき」にも名義変更を行います。

不動産の名義変更の進め方

不動産の名義変更として登記を行うには、法務局での申請手続きが必要です。ただし、申請する前に準備すべきことがいくつかあります。

必要書類の準備

名義変更は、原因（なぜ所有権が移転したのかの理由）によって必要な書類が異なります。

相続であれば、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書（協議で決めた場合）、相続人全員の印鑑登録証明書などを用意しないといけません。

遺言に従い取得したなら、遺言書も必要です（公正証書遺言または法務局で保管された自筆証書遺言を除き、検認済証明書付きの遺言書を用意する）。

売買であれば、売買契約書、売主の権利証または登記識別情報、売主の印鑑登録証明書、買主の住民票などを用意します。

どの場合であっても、不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）は取得して、現在の登記内容は確認しておきましょう。

登記申請書の作成

必要書類を揃えることができれば、登記申請書を作りましょう。

申請書には、登記の目的、原因、権利者と義務者、不動産の表示などを記載します。法務局のWebサイトにも記載例が掲載されていますので、それを参考に進めると良いでしょう。
ただし記載例はあくまで標準的なケースです。複数の不動産をまとめて登記する場合、持分を移転する場合、相続人が複数いる場合など、イレギュラーな状況では記載方法が変わることもあるためご注意ください。

また、登録免許税も計算して収入印紙を貼付しましょう。税額は、不動産の固定資産評価額に税率をかけて算出します。

法務局への提出

申請書と添付書類一式を対象不動産の所在地を管轄する法務局に提出して申請します。

窓口で提出するほかにも、郵送で提出する方法、さらにオンライン申請も可能です。
ただ、オンライン申請には電子証明書が必要になるため、事前に環境を整えてからでなければ申請できません。

書類に不備がなければその後1週間～2週間程度で登記が完了となります。

自分で対応するリスクが小さいケース

状況が比較的シンプルな事案であれば、ご自身で対応することのリスクはそれほど大きくなりません。

たとえば「相続人が1人だけの場合」です。このケースでは遺産分割協議が不要で、必要書類が少なくて済みます。

「対象の不動産が1つで、住所変更など付随的な手続きが不要な場合」も、ご自身で対応しやすいでしょう。反対に、複数の不動産があるとその分対応すべきことが多くなり大変です。

また「時間に十分な余裕がある場合」もご自身で挑戦する余地があります。書類の取得や申請書の作成にはある程度時間がかかりますし、平日に法務局に行く必要もあります。ゆっくりこの手続きに向き合える時間があるなら、ミスが起こる可能性も下げられるでしょう。

プロへの依頼が推奨されるケース

以下のケースに該当するなら、司法書士に登記手続きのご依頼も視野に入れることをおすすめします。

• 相続人の数が多い
  ・・・書類の準備が煩雑になる。相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明書を集める必要があり、遺産分割協議書の作成も慎重に行わなければならない。協議書の文言に不備があると、後でトラブルになる可能性がある。

• 不動産の数が多い
  ・・・評価額の調査や登録免許税の計算が複雑になる。さらに、農地が含まれる場合は農地法上の許可が必要になることもある。

• 同時に抵当権の抹消登記を行う
  ・・・住所変更登記を先に行う必要がある場合など、複数の登記を組み合わせて申請する場合も、専門家に任せた方が安全。

• 急いでいて十分な時間を確保できない
  ・・・司法書士が対応することでご自身の時間を確保でき、プロが必要書類の取得から申請まで、スムーズに進めることができる。

まずは司法書士事務所へ、お気軽にご相談ください。不動産の内容、名義変更の原因などを説明すると、必要書類についての案内や費用の見積もりを出してもらえます。依頼後は司法書士が必要書類の取得を代行し、委任状を作ることで戸籍謄本などの取得も任せられます。