不動産登記の種類とは？「表示」と「権利」に分かれた仕組みをわかりやすく解説

不動産登記と聞いても、何をどう記録するものなのか、具体的なイメージが湧かない方も多いのではないでしょうか。登記が必要らしいという話までは耳にしていても、不動産に関する登記の種類や、どの登記が法的義務となるのかまで把握している人は多くありません。

当記事では登記の基本から不動産登記の種類まで、法律の知識がなくても理解できるよう解説していきます。

不動産登記は何のための仕組みか

不動産登記とは「土地や建物の所在、面積のほか、所有者の住所や氏名などについて、法務局が登記簿に記録し一般公開する法的な仕組み」です。

登記官と呼ばれる法務局職員が法律に基づいて内容を記録しており、ここで作成される登記事項証明書（いわゆる「登記簿謄本」）は、手数料を納めれば誰でも請求できます。

「なぜ公開する必要があるの？」と思うかもしれませんが、これには取引の安全を守るという目的があります。
たとえば土地を買おうとしたとき、本当に売主がその土地の所有権を持っているのか、借金の担保に入っていないかを確認できなければ、安心して購入できません。しかし登記簿を公開することで誰でも権利関係を確認することができ、安心して取引を行うことができます。

表示と権利に関する登記の2種類がある

不動産登記は、「表示に関する登記」と「権利に関する登記」に分類されます。

表示に関する登記は不動産の形を記録するもので、権利に関する登記は持ち主や担保の状況を記録するもの、と大まかに理解しておくと良いでしょう。

表示に関する登記の例

自宅を新築したときは、表示に関する登記の一つにあたる「表題登記」が必要です。これはある建物について、はじめて登記簿に載せる手続きを指します。

また、土地を売買のために2つ以上に分けるときは「分筆の登記」も必要で、これも表示に関する登記の一つにあたります。

なお、表示に関する登記の申請は測量の専門家である土地家屋調査士が担当することが一般的です。物理的な状況が変わった日から１ヶ月以内に申請するよう気を付けましょう。

権利に関する登記の例

権利に関する登記は次のように分類でき、日常生活で関わる場面も比較的多くあります。

• 所有権保存登記
  ・・・新築の建物を表題登記した後、最初の所有権を登録する登記。「この建物は自分のもの」という状態をはじめて登記簿に記録する。
• 所有権移転登記
  ・・・不動産を売買したり、相続や贈与などで取得したりしたときに、所有者の名義を書き換えるための登記。土地を購入した買主が自分名義に変更する場面など。
• 抵当権設定登記
  ・・・住宅ローンなど銀行から借り入れをする際、土地や建物を担保として提供することを記録する登記。ローンが残っている間は抵当権者（銀行など）の名前が記載される。
• 抵当権抹消登記
  ・・・住宅ローンを完済したときなど、担保としての抵当権を消すための登記。この手続きをしなければ抵当権が登記簿上に残り続けてしまう。
• 住所変更登記・氏名変更登記
  ・・・転居や婚姻などで登記上の住所や氏名に変更が生じた場合に行う登記。2026年4月からは申請が法的義務となっている。

このほか「相続登記」と呼ばれる登記もありますが、これは所有権移転登記のことです。相続を原因とする名義変更の手続きを指して呼ばれることが多いです。

相続登記は3年以内の申請が義務

権利に関する登記は任意とされているものも多いですが、そのうち相続登記（相続による所有権移転登記）については、2024年4月1日から登記の申請が法的義務となっています。

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料を科せられる可能性があります。2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されることにも注意しましょう。

※「どんな不動産を相続したかよくわからない」という場合には所有不動産記録証明制度が役に立つ。法務局に請求すれば、特定の人物が所有者として登記されている全国の不動産の一覧を取得できるようになっている。

住所等変更登記は2年以内の申請が義務

不動産所有者の住所や氏名の変更登記（住所等変更登記）についても、2026年4月1日からは、申請が法的義務となっています。

変更があった日から2年以内に、正当な理由がないのに対応を怠ると、5万円以下の過料を科せられる可能性があります。

相続登記同様、改正法の施行日以前に住所等を変更していた場合でも義務化の対象です。

※すでに変更があった方については、2028年3月31日までが期限。